集体经营性建设用地入市核心要点的梳理和思考 集体经营性建设用地范围

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一、农村集体建设用地入市管理办法

1、《土地管理法》(修正案)获十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过,于2020年1月1日起施行。

2、新《土地管理法》虽然没有规定农村宅基地可以直接入市,但是取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制,为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍,改变土地市场供应格局,是这次《土地管理法》修改的最大亮点。

二、农村集体经营性建设用地入市意见

农村集体士地是农民的命根子,如果纳入建设用地,,要合理处理好土地赔偿问题,不能强买强卖,更不能采取压制手段强行索取。

三、内蒙古集体经营性建设用地入市

(一)目标任务。到2025年,基本建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场。在此基础上,各地区逐步健全完善市场规则,落实服务和监管措施,形成市场秩序更加规范的线上线下交易平台。

(二)适用范围。自治区行政区域内的国有建设用地使用权,重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、构筑物及其他附着物等一并交易的情况。依法入市的农村牧区集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押,可参照本意见执行。

二、明晰转让条件,完善转让规则

(一)明确建设用地使用权转让形式。建设用地使用权转让包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的,地上建筑物、构筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及到房地产转让的,按照房地产转让相关法律法规规定,办理房地产转让相关手续。(责任单位:各盟行政公署、市人民zf,自治区自然资源厅、住房和城乡建设厅、市场监管局,以下均需各盟行政公署、市人民zf参与,不再列出)

(二)明晰不同权能建设用地转让条件。

1.以划拨方式取得的建设用地使用权转让。划拨建设用地使用权未经批准不得擅自转让,确需转让的,划拨建设用地使用权人应向旗县级以上自然资源部门提出申请,报经旗县级以上人民zf批准。转让后土地用途符合《划拨用地目录》的,经依法批准后,可不补缴土地出让价款,按照不动产转移登记办理相关手续;不符合《划拨用地目录》的,在符合规划前提下,由受让方依法依规补缴土地出让价款后,双方办理不动产转移登记手续。依法变更规划条件的,补缴土地出让价款应按照变更后规划条件下出让土地使用权正常市场价格,减去现状使用条件下的划拨土地使用权价格合理确定。zf机构、事业单位和国有独资企业之间划转国有建设用地使用权,划转后符合《划拨用地目录》保留划拨方式使用的,可凭划转批准文件直接办理土地转移登记手续。(责任单位:自治区自然资源厅、财政厅、住房和城乡建设厅,内蒙古税务局)

2.以出让方式取得的建设用地使用权转让。在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下,应充分保障交易自由,依法办理不动产转移登记。原出让合同对转让条件另有约定的,从其约定。建设用地使用权转让后土地使用年限为原出让合同的剩余年限。属于房屋建设工程已投资额未达到总投资额25%以上,工业用地未达到“三通一平”的,首次转让,按照先投入后转让原则,允许交易双方先行签订建设用地使用权转让合同,依法办理不动产预告登记,待开发投资达到转让条件时,再办理不动产转移登记手续。不动产预告登记证明可作为办理建设项目开发建设等相关审批手续的依据。项目投资额占项目投资总额的比例,可委托有资质的机构进行认定。涉及土地闲置的,须按照闲置土地有关规定处置到位后,适用本政策。

以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让。参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定,不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股机关批准;转让后,可保留为作价出资或入股方式,或直接变更为出让方式。作价出资或入股建设用地使用权改变土地用途或改扩建增加容积率的,参照出让土地使用权有关规定,经依法批准补缴土地出让价款,取得方式可变更为出让。(责任单位:自治区自然资源厅、住房和城乡建设厅,内蒙古税务局)

3.企业兼并重组、改制时划拨建设用地使用权转让。企业兼并重组、改制时涉及的划拨土地符合《划拨用地目录》的,经依法批准后,可继续以划拨方式使用;不符合《划拨用地目录》的,经依法批准后,由受让方补缴土地出让价款后办理不动产转移登记。(责任单位:自治区自然资源厅、住房和城乡建设厅,内蒙古税务局)

(三)完善土地分割、合并转让政策。建设用地使用权人提出申请,经依法批准后,可将单宗地分割为多宗地、多宗地合并为一宗地。分割、合并后地块应产权明晰、具备独立分宗条件,涉及公共配套设施建设和使用的,应在转让合同中明确有关权利义务。土地分割转让应符合划拨决定书、出让合同约定,明确不得分割及转让的,应从其约定。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的,应取得相关权利人同意,不得损害权利人合法权益。分割转让后各宗地应符合规划限制条件,若增加容积率,经自然资源部门批准后由增加建筑面积的一方补缴土地出让价款。达到转让条件的工业用地可以进行分割,鼓励通过分割转让方式充分利用在建工程及企业低效用地和空闲厂房发展新兴产业,但改变土地用途须经依法批准;已按规划完成建设并竣工验收的工业项目用地分割转让的,应当按照房地产权统一的原则办理分割转让手续,且转让后不得影响产业链延续和企业正常生产经营活动。多宗地合并,涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的,原则上统一按照出让方式办理,划拨土地需补缴土地出让价款;涉及剩余出让年限不一致的,可按较长年限登记,但需重新核定并及时补缴土地出让价款。(责任单位:自治区自然资源厅、住房和城乡建设厅,内蒙古税务局)

三、加强出租管理,提高服务水平

(一)明确建设用地使用权出租的必要条件。建设用地使用权出租应符合有偿使用合同的约定或划拨决定书的规定,可以整宗出租,也可以部分出租,并需签订书面合同确定出租双方的权利和义务。(责任单位:自治区自然资源厅、财政厅)

(二)规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的,应签订出租或转租合同,不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。(责任单位:自治区自然资源厅、住房和城乡建设厅、市场监管局,内蒙古税务局)

(三)加强划拨方式取得的建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的,应按照有关规定上缴租金中所含土地收益,纳入土地出让收入管理,按收支两条线管理规定,实行属地化管理缴入同级财政。宗地长期出租(连续超过5年)或部分用于出租且可分割的,应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度,出租人依法申报并交纳相关收益的,不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。各级财政、税务、住房城乡建设、自然资源等相关部门要加强协作配合,建立联合征缴机制,健全巡查发现、举报和查处机制。(责任单位:自治区自然资源厅、财政厅、住房和城乡建设厅,内蒙古税务局)

(四)营造建设用地使用权出租环境。各盟市、旗县(市、区)自然资源主管部门要强化服务意识,及时在公共资源交易网站和不动产登记大厅综合服务窗口等二级市场交易平台发布建设用地使用权出租供需信息。同时,制定规范的出租合同文本,规范建设用地使用权出租程序,保障权利人的合法权益。及时统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据,定期发布出租市场动态信息和指南。(责任单位:自治区自然资源厅、市场监管局,内蒙古税务局)

四、农村集体经营性建设用地如何入市咨询师

农村经营性建设用地使用权分商服用地使用权和工业用地使用权,都是划拨集体土地建设用地使用权,新修改的土地管理法对于集体土地建设用地的工业用地明确规定可以入市交易了,就是可以招标拍卖挂牌出让使用权,商服用地还没有具体规定,只能出租不能买卖。

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